Steuerreform 2015 – Neue Belastungswelle für Eigentümer!

Die Gegenfinanzierung der Steuerreform wird maßgeblich von Eigentümern und Vermietern getragen. Die Immobilienertragsteuer wird erhöht, es kommt zu massiven Verschlechterungen der Abschreibemöglichkeiten für Gebäude und deren Instandsetzung und ebenso erhöht wird die Grunderwerbsteuer. Bei dieser Steuerreform werden die Immobilien zur Gegenfinanzierung eines Großteils der Steuerbegünstigungen herangezogen.

Mit Beschluss des Ministerrates vom 16. Juni 2015 wurde nun die Regierungsvorlage zur Steuerreform präsentiert. Diese Regierungsvorlage soll noch vor der Sommerpause des Nationalrates und des Bunderates über die Bühne gehen. Es kommt auf jeden Fall zu einer starken Belastung von Immobilien ab dem 1. Jänner 2016. Was sind nun die Eckpunkte der Steuerreform, die Eigentümer am meisten betreffen?

Immobilienertragsteuer
Bei der Immobilienertragsteuer verschlechtert sich der Steuersatz von 25 Prozent auf 30 Prozent, und der Inflationsabschlages bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns entfällt gänzlich. Diese beiden Maßnahmen in Kombination bedeuten eine kalte Progression, denn es kommt nicht nur zu einer Versteuerung eines Scheingewinns, sondern auch zu einer deutlichen Steuerhöhung.

Gebäudeabschreibung
Bei der Gebäudeabschreibung wird der Anteil von Grund und Boden soll von 20 Prozent auf 40 Prozent angehoben werden. Von dieser Neuerung sind auch bereits vermietete Objekte betroffen, sofern nicht bereits in der Vergangenheit ein anderer Grundanteil mit Gutachten nachgewiesen wurde. Diese Regelung wird nun auch gesetzlich verankert. Ein Gegenbeweis wird aber weiterhin mittels Gutachten möglich sein, so Karin Fuhrmann vom ÖVI.

Der Abschreibungssatz bei der AfA soll ab 2016 für unmittelbar betrieblich genutzte Betriebsgebäude von 2,5 Prozent (statt bisher 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent) vereinheitlicht werden. Der AfA-Satz für Wohnobjekte im Betriebsvermögen wird, einheitlich wie bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, auf 1,5 festgelegt. Fraglich ist noch die begünstigte Abschreibung (2 Prozent) für Gebäude vor 1915 bei Vermietung und Verpachtung.

Die Absetzungsdauer von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten (letztere auf Antrag) wird von 10 auf 15 Jahre verlängert. Restliche Zehntel müssen auf den verlängerten Zeitraum verteilt werden.

Alle diese Maßnahmen werden sich jedenfalls investitionshemmend auswirken. Die geplanten steuerlichen Änderungen könnten auch viele kleine Anleger in Bedrängnis bringen, wenn sich etwa durch den Eingriff in bestehende AfA-Sätze die Rückzahlung der Finanzierung nicht mehr ausgeht.

Grunderwerbsteuer
Die größten Veränderungen im Vergleich zu den ursprünglich verlautbarten Informationen gibt es bei der Grunderwerbsteuer. Bei der Grunderwerbsteuer wird mit Ausnahme von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken generell vom Einheitswert abgegangen und auf den Grundstückswert abgestellt. Die zunächst offene Frage war, wie man auf den Grundstückswert, der Basis für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Übertragungen sein soll, kommt.

Nun sind folgende drei Varianten im Gesetzesentwurf angeführt:

• Ableitung aus dem dreifachen Bodenwert gemäß § 53 Abs 2 BewG zuzüglich Gebäudewert.
• Ein aus einem Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert unter Berücksichtigung eines Abschlags von maximal 30 Prozent.
• Nachweis des gemeinen Wertes durch Gutachten eines Sachverständigen, wobei das Gutachten die (widerlegbare) Vermutung der Richtigkeit für sich haben soll.

Für alle übrigen unentgeltlichen Übertragungen ist eine Staffelung vorgesehen, um Härtefälle zu vermeiden. Die Staffeltarife:

• bis € 250.000 gilt ein Steuersatz von 0,5 Prozent
• von € 250.000 bis € 400.000 gilt ein Steuersatz von 2 Prozent
• über € 400.000 gilt ein Steuersatz von 3,5 Prozent

Für die Übertragung zwischen Ehegatten im Todesfall sind Befreiungen von der Grunderwerbsteuer für den Hauptwohnsitz bis zu 150 m² vorgesehen.

Bei gemischten Vorgängen entgeltlich/unentgeltlich soll es Einschleifungen und Erleichterungen geben. Unentgeltliche Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren werden zusammengezählt. Die Steuer verringert sich, je mehr Eigentümer eine Immobilie hat oder je mehr Erben es gibt, da die übertragenen Anteile jeweils für sich besteuert werden.

Es ist zusätzlich zu der nun bekannten Regierungsvorlage auch noch eine Verordnung geplant. Diese könnte dann noch Präzisierungen in Bezug auf die Grundstückswertermittlung bei unentgeltlichen Übertragungen bringen.

Lesen Sie mehr zum Thema Steuerreform auch in der nächsten Ausgabe unserer Haus & Grund!

Dornbirn, im Juni 2015